Autor: Äripäeva eriprojektide toimetus • 28. september 2020

Ettevõtete üha spetsiifilisemad vajadused kasvatavad nõudlust eritööna valmivate äripindade järele

Äripindade puhul on alati määravateks asukoht, ligipääsetavus, ruumilahendus ja hinnatase, kuid üha olulisemat rolli mängivad ka erilahendused, mis vastavad konkreetsete ettevõtete vajadustele.Pikaajalise kogemusega arendaja Favorte projektijuhi Madis Letti sõnul otsivad üha enamad ettevõtted „karbi“ asemel „rätsepülikonda“ ehk ruume, mis vastaksid täpselt ettevõtte ärimudelile ja vajadustele.

Autor: Joonas Sisask

Täiusliku äri- ja töökeskkonna loomine on aga kõige lihtsam siis, kui ettevõte osaleb ise aktiivselt oma tulevase äripinna rajamisel juba projekteerimisfaasis, sest paljusid vajalikke ümberkorraldusi on juba valminud pindadel hiljem keeruline või äärmiselt kulukas teostada.

Rätsepaülikonnas büroolahendus Benefit AS-ile – avatud kontor on kombineeritud privaatsemate kabinettide ja nõupidamisruumidega.
Autor: Joonas Sisask

Kuna tänapäeva ärimudelid ja ka töökorraldus on pidevas muutumises, siis üha enam on ettevõtteid, mis ei rahuldu „võtmed kätte“ stiilis valmislahendusega, vaid soovivad ise oma tulevase töökeskkonna kujundamises juba planeerimisjärgus kaasa rääkida. „Eriti sageli tuleb seda ette nende ettevõtete puhul, mis otsivad komplekslahendust ehk ruume, mis on samal ajal nii tootmis-, ladustamis- kui ka esinduspinnad. Sel juhul ongi ettevõttele kasulik planeerida pikemalt ette ning rääkida kaasa äripinna mugavuste, võimaluste ja sisekujunduse, aga loomulikult ka praktiliste iseärasuste puhul,“ selgitas Favorte projektijuht Madis Lett.

Äripindade üürimisel tuntakse seda kui built-to-suit- ehk rätsepaülikonnas lahendusena. Sellisel juhul pakub arendaja üürnikule võimalust kohandada äripind vastavalt vajalikele spetsifikatsioonidele. Sisuliselt on tegu äripinna personaliseerimisega kliendi jaoks, kes soovib ruume üürida pikemaks ajaks – üldjuhul tähendab see 3–10 aasta pikkust rendiperioodi.

Built-to-suit lahenduse eelised

Ettevõte võidab built-to-suit-kontseptsioonist siis, kui praegused äriruumid jäävad kasvavale ja arenevale ärile kitsaks. Personaliseeritud äripind lubab ettevõttel kasutusse võtta lahendusi, mis optimeerivad tööprotsesse nii, et kogu töökeskkond toimib orgaanilise tervikuna, võimaldades seeläbi muuta äritegevus võimalikult tõhusaks.

Madis Lett, Favorte projektijuht
Personaliseeritud äripind ja lahendused võimaldavad ettevõttel toimida tõhusalt orgaanilise tervikuna.

„Näiteks koondab stock-office-tüüpi äripind kõik osakonnad ühe katuse alla. Selliste pindade kujundamisel saab ruumiplaneeringus paika panna täpselt nii suured ladustamiskõrgused, kui kliendil on tarvis ning seega ei raiska väärtuslikku ruumi. Ka tulenevalt koroonapandeemia järelmõjudest on paljud ettevõtted vaadanud oma kulutustele kriitilisema pilguga, mistõttu on paljud otsimas kulutõhusamaid äripindu,“ ütles Lett.

Benefit AS tekitas laoruumidesse eraldi koolituskeskuse ala, mis on varustatud äravoolu ning vee- ja libisemiskindlate materjalidega.
Autor: Joonas Sisask

Lisaks efektiivsusele võimaldab built-to-suit-lahendus muuta äripinnad ka turvalisemaks tänu läbipääsusüsteemide ühildamisele ehk valve, läbipääsu ja tööajaarvestuse süsteemide integratsioonile üheks terviklikuks süsteemiks. „Saab ka luua eri sektsioonid, kus mingitesse ruumidesse või aladele pääsevad ainult teatud inimesed ning valida selleks sobilik ligipääsusüsteem,“ lisas Lett.

Madis Lett, Favorte projektijuht
Paljude ettevõtete jaoks on äärmiselt oluline ka nende brändi identiteet ning oma järgmist äripinda ette planeerides on võimalik ettevõtte visuaalne imago põimida selle tööruumidesse.

„Ettevõte identiteedi saab leidlikult kanda selle tööruumide sisekujundusse nii seinte värvimisel, klaasist vaheseinte dekoreerimisel kui ka loomulikult mööblit valides. Ettevõtet külastavate klientide ja partnerite jaoks pole see ju pelgalt töökeskkond, vaid selle konkreetse ettevõtte visiitkaart,“ ütles Lett.

Energiatõhusus

Rohelisem mõtteviis on mõjutamas ka äripindade arendamist. Paljud ettevõtted on jätkusuutlikkuse printsiibid oma ärimudelisse integreerinud ning jälgivad seega pidevalt oma ökoloogilist jalajälge, teiste jaoks on see imago küsimus – igal juhul aitavad sellised lahendused hoida püsikulusid madalamal. Uut äripinda kujundades saab iga ettevõte teha läbi väiksemal või suuremal kujul rohepöörde, sest nii on võimalik koostöös arendajaga luua just selline hoone, kus oleks kasutusel kõige innovaatilisemad rohetehnoloogiad, mille abil säästab ettevõte lisaks keskkonnale ka jooksevkuludelt.

Kulutõhusus võrdub ruumitõhususega

Äripinna üürimisel on omad võlud – näiteks ei pea üürnik muretsema hoone omamisega seotud rahaliste kulude ega selle haldamise pärast. Ka ehituskulud jaotuvad ühtlaselt pikema perioodi peale ning nii pole tarvis korraga suuremat väljaminekut teha. See võimaldab ettevõttel suunata raha pigem selleks, mida ta kõige paremini oskab – oma äritegevuse arendamiseks ja laiendamiseks.

Madis Lett, Favorte projektijuht
Hea ja läbimõeldud ruumiplaneeringu ja õigesti valitud ruumikõrguse puhul saab klient rentida esmapilgul planeeritust oluliselt väiksema pinna.

Näiteks tänu vaheplatvormidega laolahendusele sai RGB Baltics OÜ „üürimata jätta“ ca 700 m2 põrandapinda, mis tähendab ligi 60 000 euro suurust iga-aastast kokkuhoidu,“ tõi Lett näite.

RGB Baltics OÜ built-to-suit vahelaega ladu, mis võimaldas ettevõttel üürimata jätta 700 m2 põrandapinda.

Tootmise spetsiifika ja suuremad infrastruktuuri nõuded

Paljud ettevõtted vajavad tootmiseks suurt elektrivõimsust või tavapärasest suuremat gaasi- või veevarustust ning built-to-suit-eriplaneering võimaldab tagada kõik, mida klient tootmiseks vajab. „Elektrivõimsuse tagamisel peab silmas pidama, et halvimal juhul suudab võrguoperaator uue vajaliku võimsuse tagada alles 300 päeva pärast vastava lepingu sõlmimist. Tootmise ja ettevõtte töö seisukohast on see oluline nihe, millega arvestada. Ka gaasivarustuse puhul tasub silmas pidada, et võrguettevõtted ei pruugi operatiivselt reageerida ning ka uute torude rajamine võtab aega,“ hoiatas Lett.

Varajases staadiumis saab projekteerimisel ja ehitamisel arvesse võtta ka üürniku klientide, kauba ja toodangu liikumise eripärasid. Paljudel tootmisettevõtetel on tarvis, et toorained liiguks ühest pinna otsast sisse ja valmistoodanguna teisest välja, teenindada äripinda kahelt küljelt või näiteks kasutada telferit. Telferi kasutusmugavus ja efektiivsus on üliolulised, kuid näiteks juba olemasolevale hoonetele telferit paigaldades ei pruugigi see lõpuks olla täies ulatuses kasutatav. Built-to-suit-lahendus võimaldab seda aga eelnevalt kavandada.

Paljude ettevõtete jaoks on oluline erimõõdulisus, mis võimaldaks pinnale mahutada kõik vajalikud tööpingid ning sisseseade – lisaks peab veenduma, et põrand neid ka kannab. „Samamoodi tuleks planeerimise käigus jälgida, et ka ventilatsiooniskeem vastaks tootmise spetsiifikale – et ventilatsiooniseadmed ei jääks näiteks tootmisseadmetele ette,“ ütles Lett ja lisas, et ka muu siseviimistlus peaks olema tootmise aspektist läbi mõeldud. „Näiteks teatud juhtudel on vaip- või betoonkatte asemel oluliselt mõistlikum paigaldada juba ehitusjärgus kergestihooldatav epopõrand,“ tõi Lett näite.

Benefit AS lisas juba projekteerimisfaasis oma tulevasele laole epopõranda, lisaventilatsiooniseadmed ja vaheseinad töö paremaks korraldamiseks
Autor: Joonas Sisask

Äripinna ja välialade ühildamine

Nii ligipääsu kui ka visuaalse silmapaistvuse tõttu on igal ettevõttel omad eelistused äripinna ja selle välialade suhtes. „Kasvõi ligipääsu puhul – projekteerimisfaasis välisuste ja muude sissekäikude planeerimine on imelihtne, kuid hiljem nende ümbertõstmine võib rikkuda hoone ning seega ka ettevõtte välisilme,“ ütles Lett. Samamoodi kui ettevõttel on tarvis ühildada lao- või teenindusplats oma kontori või esinduspinnaga, tuleb see eelnevalt läbi mõelda see, et erinevad äritegevuse elemendid üksteist ei segaks.

Ettevõtted, mis vajavad suurt müügiplatsi, peaksid tõenäoliselt eelistama hoone otstes asuvaid pindu, kus on maksimaalselt väliala. „Loomulikult on igati tavaline ka äritegevuste paigutamine sama hoone eri osadesse, kuid siis oleks kindlasti mõistlik tagada nende omavaheline ühendus, et inimesed ja töö saaks siiski sujuda takistusteta ja ettevõte toimiks ühtse organismina,“ soovitas Lett. Leti sõnul on otstarbekas eelnevalt ka läbi mõelda parkimine välialal, et kohti jaguks nii klientidele kui ka töötajatele.

„Väliala planeerimisel on kindlasti oluline ka läbi mõelda, milliseid transpordiliike ettevõte kasutab oma kaubaveos – näiteks sadulautode ligipääs tuleb rajada ehitusfaasis, hiljem seda juurde lisada ei saa,“ märkis Lett.

Tulevane äripind peaks olema läbimõeldud juba hoone projekteerimisfaasis

Favorte kogemus näitab Leti sõnul, et uut äripinda otsides on paljudel ettevõtetel mõistlik pikemalt ette mõelda ning valmislahendusega kohanemise asemel võtta aega, et koostöös arendajaga luua täpselt enda vajadustele vastav äripind.

„Pea igal ettevõttel, mis lisaks büroopindadele kasutab oma ruume ladustamiseks, tootmiseks või kasvõi tootesalongiks, on tegelikult omad erivajadused siseviimistluse, ligipääsetavuse, tootmise või kasvõi väliala planeerimise seisukohast. Üksikjuhtudel saab loomulikult olemasolevat pinda kohaldada, kuid üha enam eeldab kaasaegne äritegevus ruume, mille ehitamisel on kõiki vajadusi juba arvesse võetud. Ning ruumide täielikult enda vajadustele kohaldamine on võimalik ainult koostöös arendajaga juba projekteerimisjärgus,“ ütles Lett kokkuvõtteks.

Favorte OÜ on 1993. aastal asutatud Eesti kapitalil põhinev ettevõte, mille eesmärk on moodsa ja innovaatilise, samas harmoonilise ja inimlikke vajadusi arvestava elu- ja töökeskkonna loomine, pakkudes modernse arhitektuuriga, energiasäästlikke, personaliseeritud ja funktsionaalseid ruumilahendusi.

Vaata lisa: www.favorte.ee ja Favorte Kinnisvara Facebookis.

Jaga lugu
Logistikauudised.ee toetajad:
Tõnu TrammLogistikauudised.ee juhtTel: 52 777 80
Ana TilksonReklaamimüügi projektijuhtTel: 545 60 150